В 2010-ом году Израиль занял третье место в мире по росту цен на недвижимость. Опережают Израиль только Латвия — в которой за год до этого цены упали ровно в два раза, и Сингапур, в котором в 2009-ом году наблюдалась стагнация цен. Все это происходит несмотря на попытки израильского Центробанка охладить рынок недвижимости с помощью повышения банковских ставок и ограничений на ипотеку.
Положительная динамика цен на недвижимость в Израиле связана с двумя основными факторами — устойчивый и увеличивающийся внутренний спрос, и резкое увеличение участия иностранных покупателей — на фоне накопившегося за десять лет дефицита строительства нового жилья.
Израиль является практически единственной западной страной с положительным приростом населения. Однако еще более важным фактором является не общее количество жителей, а число потенциальных покупателей недвижимости, то есть людей в возрасте 25-39 лет. И именно этот сегмент будет в Израиле расти до середины следующего десятилетия. Таким образом, будет расти число семей — то есть количество потребителей недвижимости.
Еще одним важным фактором роста цен на недвижимость в Израиле является … постоянный рост разводов. После развода семье нужна уже не одна единица жилья, а две. Перейдем ко внешнему спросу. Для иностранцев «Израиля», как самостоятельного бренда, практически не существует — есть три отдельных бренда, рассчитанных на разные социо-экономические категории покупателей:
1. Эйлат. Это типичная курортная зона. Здесь недвижимость покупают в основном французы и русские, первые — только в качестве «дачи», у вторых же присутствует особая категория: много бизнесменов из восточной части России живут в Эйлате зимние полгода, летом возвращаясь в Россию, иногда с семьей, иногда без. В основном политика российских покупателей в Эйлате все же делится между покупкой домов и квартир со сдачей их в краткосрочную аренду в свое отсутствие, и покупкой для личного пользования без сдачи в аренду.
2. Побережье Тель-Авива. Эта зона включает в себя, помимо собственно Тель-Авива, также расположенные севернее Герцлию и Нетанию, а с недавнего времени и Бат-Ям, расположенный южнее Тель-Авива, и предлагающий новые элитные проекты недвижимости на первой линии от моря по заметно более низким, чем у северных соседей, ценам.
3. «Золотой Иерусалим». Здесь представлены в основном покупатели с более ярко выраженной религиозной составляющей принятия решения, причем не только иудеи, но и христиане. Тут на рынке вместе с русскими доминируют американцы, англичане и французы. Основным отличием внешнего спроса на израильскую недвижимость является диверсификация спроса между покупателями из разных стран. Если в середине прошлого десятителетия американцы скупали дешевую для них израильскую недвижимость за дорогие доллары, то сегодня их присутствия на рынке практически не заметно ввиду кризиса на внутреннем американском рынке и резкого падения курса доллара к шекелю.
На смену американцам рост курса евро привел на израильский рынок недвижимости европейцев, в первую очередь французов. В 2006-08 гг. очень активны были и покупатели из России, к которым постепенно присоединились и граждане Украины. Обе эти категории смело волной кризиса, однако если украинских покупателей Израиль все еще ждет назад, особенно в связи с недавней отменой виз, то россияне вернулись на израильский рынок недвижимости уже в начале 2010-го года, и за прошедший год существенно увеличили как количество совершенных ими сделок, так и стоимость покупаемых активов.
(с) Эли (Илья) Гервиц, Израильская русскоязычная адвокатская коллегия
